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近年來(lái)，“房住不炒”被反復(fù)提及。“現(xiàn)在肯定不能炒房。”中國(guó)人民大學(xué)原副校長(zhǎng)、中國(guó)資本市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)吳曉求日前在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)認(rèn)為，炒房不但政策不允許而且風(fēng)險(xiǎn)也大，投資房地產(chǎn)不如投資股票，無(wú)論是投資還是理財(cái)都需要更加理性。由此來(lái)看，一個(gè)更加理性的時(shí)代即將來(lái)臨。

改革開(kāi)放以來(lái)，尤其是住房市場(chǎng)化改革以來(lái)，為解決居民住房問(wèn)題，中國(guó)建造了大量房屋，在有的專(zhuān)家看來(lái)，整體上，住房短缺的年代已經(jīng)一去不復(fù)返。不過(guò)，植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)、中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長(zhǎng)連平在接受本報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)指出，中國(guó)城市化還有一定的發(fā)展空間，尤其是城市群、大城市還有進(jìn)一步發(fā)展的空間，核心城市住房供應(yīng)不足的問(wèn)題短期內(nèi)還很難解決。

不能盲目投資房產(chǎn)

新中國(guó)成立以前，舊社會(huì)住房問(wèn)題突出。黨領(lǐng)導(dǎo)貧苦農(nóng)民打土豪分田地，貧苦農(nóng)民翻身做了主人。新中國(guó)成立后，推行社會(huì)主義改造，以公有制取代了私有制，同時(shí)，修建了不少住房來(lái)解決城市居民住房困難問(wèn)題。

改革開(kāi)放以后，中國(guó)更是下大力氣來(lái)解決居民住房問(wèn)題，建立了數(shù)量龐大的經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房和普通商品房。根據(jù)住建部公布數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積由1949年的8.3平方米增加到2019年的近40平方米。告別了“一條長(zhǎng)廊串小屋、取暖做飯靠煤爐”“垃圾靠風(fēng)刮、污水靠蒸發(fā)”的年代，從“住得進(jìn)”邁向“住得好”，人居環(huán)境更加優(yōu)美。2019年，農(nóng)村居民人均住房建筑面積達(dá)到48.9平方米。

隨著住房制度改革不斷深化，保障性安居工程加快推進(jìn)。新中國(guó)成立70周年時(shí)，我國(guó)已累計(jì)建設(shè)各類(lèi)保障性住房和棚改安置住房8000多萬(wàn)套，幫助2億多群眾解決了住房困難，建成了世界上最大的住房保障體系。黨的十八大以來(lái)，大力推進(jìn)農(nóng)村危房改造。截至去年，全國(guó)2340多萬(wàn)戶(hù)建檔立卡貧困戶(hù)實(shí)現(xiàn)了住房安全。我國(guó)目前已建成世界上最大的住房保障體系并將在未來(lái)繼續(xù)落實(shí)各項(xiàng)支持政策，增加租賃住房有效供應(yīng)，著力解決新市民等群體的住房問(wèn)題。

隨著每年商品房的大量上市，我國(guó)住房供求緊張狀況已經(jīng)緩解，甚至出現(xiàn)了局部過(guò)剩的現(xiàn)象。“我覺(jué)得現(xiàn)在的房子太多、需求卻是有限的。”日前，第十一屆全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任、九三學(xué)社第十二屆中央委員會(huì)副主席賀鏗在中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)舉辦的“2021年中國(guó)上市房地產(chǎn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力研究與評(píng)估成果發(fā)布會(huì)”上表示，現(xiàn)在的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，總體上住房的供給大于需求。

賀鏗說(shuō)，中國(guó)有14億人口，向美國(guó)學(xué)習(xí)住房消費(fèi)觀(guān)是不行的，因?yàn)槲覀儧](méi)有那么多建房子的資源。“在房子的消費(fèi)問(wèn)題上，中國(guó)應(yīng)該向日本學(xué)習(xí)，不追求多大的面積，更不追求住別墅。在質(zhì)上，追求舒適和合適就好；在量上，也不能因?yàn)檫_(dá)到了小康就要有幾套住房。人們的消費(fèi)觀(guān)念一定要引導(dǎo)到符合中國(guó)的實(shí)際發(fā)展上來(lái)。”

中央一再?gòu)?qiáng)調(diào)，房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。吳曉求認(rèn)為，投資者不能盲目地投資房地產(chǎn)，未來(lái)，中國(guó)將會(huì)從把房地產(chǎn)作為首選資產(chǎn)時(shí)代逐步過(guò)渡到以選擇證券化資產(chǎn)為主時(shí)代，隨著資本市場(chǎng)的完善，投資者將會(huì)趨于理性，在注重流動(dòng)性的同時(shí)，

也注重收益和風(fēng)險(xiǎn)平衡

不能一味大城市化

連平對(duì)記者表示，目前，從居民部門(mén)來(lái)看，風(fēng)險(xiǎn)是可控的，從國(guó)際對(duì)比來(lái)看，杠桿率也不是太高，值得關(guān)注的是房企杠桿率過(guò)高可能帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。房企去杠桿不能操之過(guò)急，需要掌握好度，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)地降杠桿。

連平表示，集中供地新政之下，財(cái)務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)龍頭和大型房企成土地拍賣(mài)的贏(yíng)家，但大部分中小房企存在營(yíng)業(yè)收入增速放緩、現(xiàn)金流不足、債務(wù)壓力上升等問(wèn)題。“中小房企可能不是買(mǎi)不買(mǎi)地的問(wèn)題，而是如何償還債務(wù)的問(wèn)題。”

從融資的“三道紅線(xiàn)”來(lái)看，連平認(rèn)為，目前，踩中紅線(xiàn)的公司確實(shí)不少，根據(jù)2020年年報(bào)表顯示，樣本房企真實(shí)負(fù)債率(剔除預(yù)收款)超過(guò)70%紅線(xiàn)的有接近40%，且涵蓋各類(lèi)大小類(lèi)型的房企。約四分之一的房企凈負(fù)債率超過(guò)100%的水平，這表明，無(wú)論是短期債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)還是企業(yè)長(zhǎng)期償債能力都值得關(guān)注。在連平看來(lái)，只有把房企風(fēng)險(xiǎn)降下來(lái)樓市才能軟著陸。

連平告訴本報(bào)記者，他并不太同意“住房短缺時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返”的說(shuō)法，他認(rèn)為，中國(guó)城市化還有一定的發(fā)展空間，尤其是城市群、大城市還有進(jìn)一步發(fā)展的空間，核心城市住房供應(yīng)不足的問(wèn)題短期內(nèi)還很難解決。

專(zhuān)家認(rèn)為，當(dāng)前，中國(guó)須縮小地區(qū)、城鄉(xiāng)發(fā)展差距。房地產(chǎn)行業(yè)也要思考什么才是好的發(fā)展。在城鎮(zhèn)化的問(wèn)題上，必須反對(duì)一味地大城市化，要注重建設(shè)小城鎮(zhèn)。在產(chǎn)業(yè)上，可以向日本學(xué)習(xí)，把工業(yè)、服務(wù)業(yè)引向農(nóng)村。


本文來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)